nos conseils

Les Dix étapes de L'achat Immobilier.

Acheter un logement est une décision qui se mûrit. Un rêve certainement à votre portée que l'ensemble de nos équipes Votre Maison vous aideront à atteindre.

Pour éviter les erreurs et trouver le bien qui vous convient, il faut se poser les bonnes questions : quel est mon budget ? Quel emplacement choisir ? Comment prospecter ? Comment organiser les visites ?

Comment Vérifier les éléments administratifs propres au logement (PC, zonage, doc copropriété …) ?  Identifier un budget  travaux avec des artisans locaux ? Comment décrocher le meilleur prêt ? Comment sécuriser l'ensemble de ma démarche ?

1. Votre atout  / votre motivation

Devenir propriétaire est un rêve partagé par 91 % des Français  Mais, assurez-vous que le moment est opportun avant d'investir toutes vos économies.

Les frais de notaire représentent, en moyenne, de 7 % à 8 % du prix d'un bien et ne sont pas affichés dans les offres régulièrement proposées. Il faut six ans, en général, pour les amortir.
Mieux vaut donc éviter de changer de logement tous les deux ans et acheter quand on se sent prêt à se poser dans un endroit pendant plusieurs années.

Tout est question de stratégie et selon il peut être parfois plus judicieux de rester locataire. Ceux qui ont un bon apport peuvent se permettre de commencer par acquérir un bien à leur portée et le revendre au bout de quatre ou cinq ans pour acheter un peu plus grand, et répéter l'opération jusqu'à posséder la maison ou l'appartement de leurs rêves.

2. Evaluez votre apport

Sans surprise, plus l'apport est élevé, plus l'acquéreur aura de chances de voir sa demande de crédit acceptée et plus il pourra négocier des taux d'intérêts bas.
Certaines banques exigent que vous soyez capable de financer au moins 10 % du prix du bien, de quoi couvrir les frais de notaire et la garantie du prêt, d'autres pourront vous proposer des solutions de prêts couvrants la totalité de l'investissement.

Néanmoins, « certains profils ne passent pas la rampe, même avec 10 % d'apport », c'est le cas des personnes souvent à découvert, ayant souscrit des crédits « revolving » ou dont la situation professionnelle est instable (CDD, intérimaires, intermittents…). Toutefois nous saurons vous orienter vers nos partenaires privilégiés pour vous proposer des solutions sur-mesure.

Le taux d'endettement d'un ménage ne doit pas dépasser 33 %, mais « même si un emprunteur ne s'endette qu'à 30 %, il faut qu'il puisse subvenir à ses besoins et ses charges.
Plusieurs prêts aidés permettent de doper son apport, de 4 000 à 120 000 euros. La plupart sont soumis à conditions de ressources : prêt action logement (ancien 1 % logement) pour les salariés du privé, prêt à taux zéro (PTZ+) pour les ménages modestes achetant dans le neuf, prêt d'accession sociale ou encore prêts proposés par les caisses de retraite complémentaires, les mutuelles et les collectivités.

Si besoin, vos proches peuvent vous donner un coup de pouce grâce au prêt familial, qui peut être consenti avec ou sans intérêts.
Au-delà de 1 500 euros, vous devez obligatoirement en conserver une trace écrite qui définit la durée, les intérêts et les modalités de remboursement.

3. Identifiez vos besoins

Avant de partir en quête de votre future résidence, définissez d'abord votre plan de financement et vous pourrez lancer vos recherches en  fonction de critères réalistes.
Cernez vos besoins. L'emplacement du bien est primordial : proximité des écoles, commerces, famille, autoroutes, associations, activités sportives et culturelles. Intégrez vos futurs frais de déplacement dans votre approche budgétaire.

Pensez aussi à moyen terme et intégrez dans vos plans par exemple l'arrivée ou le départ d'un enfant.
En général le Neuf coûte plus cher que l'Ancien cependant il vous garanti des dernières normes sans toutefois vous exonérer d'éventuelles malfaçons. Votre expert immobilier local Votre Maison vous orientera vers la meilleure sélection d'affaires.

4. Choisir une Agence ou  les particuliers ?

Si vous achetez de particulier à particulier, il faut y consacrer du temps, accepter de se déplacer, de visiter beaucoup de biens, mais aussi être capable de passer le logement au peigne fin à la recherche de défauts et de gérer et vérifier les éléments administratifs.
C'est une garantie de sécurité et un gain de sérénité que de s'adresser à une agence. Les professionnels Votre Maison maitrisent les prix du marché local, et suivent quotidiennement les évolutions législatives liées à l'immobilier, leur immersion dans le tissu local vous permettra de découvrir au mieux votre futur « village », et d'obtenir le meilleur prix.

5. Optimisez vos visites

La visite s'effectue avec l'ensemble des décideurs, pas de stratégie de « l'éclaireur » qui ne peut que semer la discorde ….cahier de notes et appareil photo en main.
Validez: l'agencement des pièces, l'exposition du bien, l'état des murs, des plafonds et de la toiture, la présence en nombre suffisant de prises électriques, le système de VMC, l'isolation des portes et des fenêtres .. il faudra  s'attarder sur l'état du bâtiment, les charges directes et indirectes, le règlement de la zone ….Votre Consultant Votre Maison vous présentera un dossier technique du bien présenté comprenant les diagnostics obligatoires.

6. Formulez une offre oui ! mais...

Une négociation s'aborde avec de solides arguments. Un comparatif des prix auxquels se sont récemment vendus des biens similaires aux alentours permet de baliser le terrain.
Pour aborder la négociation dans les meilleures conditions, il faut avoir la force de dire : “Oui ça m'intéresse, mais je n'irai pas à ce prix-là.” Donc d'accepter dès le départ de mettre une croix sur le bien de ses rêves.
Contrairement aux idées reçues, il ne faut pas toujours tenter de négocier. Si le prix du bien a été correctement évalué, mais que vous tentez de le faire baisser par principe, il risque de vous passer sous le nez

7. Conclure un compromis de vente

Une fois votre offre acceptée, vous signerez avec le vendeur un avant-contrat fixant les conditions de la vente.
Deux options : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, plus répandu.
La signature engage les deux parties. Des conditions suspensives comme le refus d'un crédit permettent toutefois de mettre un terme à la vente.
Des clauses relatives à la renonciation de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien ou à l'obtention d'un permis de construire peuvent aussi être intégrées.

Un dépôt de garanti de 10 % (maximum) du prix de vente est alors versé sur le compte séquestre du notaire. L'acheteur a 10 jours pour se rétracter, sans motif, et récupérer la somme sans frais.

8. Négociez le financement adapté

Pour bénéficier des meilleures conditions possibles, comparez les banques et faites jouer la concurrence.
Le plus simple est de confier la tâche à un courtier que nous pouvons vous recommander très au fait des offres en cours et capable de négocier de bons taux.
L'opération ne vous coûtera rien : ce professionnel n'est payé que si vous souscrivez le prêt qu'il vous propose. Il touche alors une somme équivalente aux frais de banque, dont vous serez exempté en empruntant par son intermédiaire.

Vous devrez aussi souscrire une assurance décès-invalidité, exigée par les banques.
N'hésitez pas, une fois encore, à faire jouer la concurrence. Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance proposée par la banque.

9. Relisez l'acte de vente

Trois à quatre mois après l'avant-contrat, acheteur et vendeur signent l'acte de vente définitif. Il est généralement rédigé par le notaire du vendeur, mais l'acheteur peut se faire assister par le sien.
Dans ce cas, les deux notaires se partagent les frais, sans surcoût pour l'acquéreur. C'est le moment de vérifier que tout est conforme à l'avant-contrat, en s'assurant notamment qu'il n'y a pas eu de sinistre ou de changement dans la planification des travaux de copropriété entre-temps.

Le règlement peut ensuite être réalisé par virement ou chèque de banque au notaire. C'est à ce moment que l'acheteur récupère les clés du logement.

10. Optimisez vos travaux

Lancez les devis dès la signature du compromis. Vous gagnerez du temps. Pour payer les travaux au meilleur prix, sollicitez plusieurs artisans.
Les diagnostics techniques fournis lors de la vente vous permettent de savoir si l'électricité, la plomberie et l'isolation doivent êtres remises aux normes.

Avant de commencer, assurez-vous auprès de la mairie et/ou de la copropriété que vous disposez de toutes les autorisations nécessaires.
Pour financer l'opération, demandez un prêt unique pour l'achat du bien et les travaux : cela facilite la gestion et permet de profiter d'un meilleur taux.
Afin de ne pas voir les travaux s'éterniser et grever votre budget, pensez, enfin, à inscrire des pénalités de retard dans le contrat qui vous lie à votre artisan.